Baufinanzierung Vergleich

Werfen Sie Ihr Geld zum Fenster raus? Zugegeben, das ist eine provokatorische Frage. Aber unbestreitbar ist, dass eine Baufinanzierung meist über mehrere Jahrzehnte läuft. Kleine Zinsunterschiede haben dadurch sehr große Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihres Hauskredites. Daher ist es für Sie sehr wichtig, einen Baufinanzierungsvergleich durchzuführen, denn sonst kann es für Sie unter Umständen ganz schön teuer werden.

Keine Frage, das aktuelle Marktumfeld ist sehr günstig und bietet Top-Baugeldzinsen für alle, die sofort finanzieren möchten, denn die Baugeldzinsen sind so niedrig wie nie zuvor. Durch die geringere finanzielle Belastung kommen Sie aktuell günstig und schnell in das eigene Haus oder die eigene Wohnung. Damit Sie sich nicht nur in Ihrer Immobilie, sondern auch mit Ihrer Baufinanzierung wohlfühlen, sollten Sie sich ausreichend Gedanken zur Wahl des für Sie passenden Baufinanzierungsmodells machen.

Ein Schritt, um den Zinssatz niedrig zu halten, ist die Einbringung von genügend Eigenkapital. Denn je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, so höher ist der Zinsaufschlag, den die Kreditinstitute für das berechnete "Ausfallrisiko" der Baufinanzierung verlangen. Die folgende Grafik zeigt Ihnen die durchschnittlichen Zinsaufschläge, die für die jeweiligen Beleihungsausläufe einer Baufinanzierung erhoben werden.

Bei einem Vergleich der verschiedenen Finanzierungsangebote ist es wichtig, dass Sie immer von der gleichen Zinsbindung ausgehen.

Warum ist das so? Je länger die Zinsbindung des Baugeldzinses, so höher ist der Zinssatz, den die Banken im Gegenzug berechnen. Für eine längere Zinsbindung, also mehr Planungssicherheit für Ihre Baufinanzierung, zahlen Sie einen höheren Baugeldzins. Stellen Sie nun zwei Baufinanzierungsangebote mit unterschiedlichen Zinsbindungen im Vergleich gegenüber, dann gehen Sie von zwei verschiedenen Voraussetzungen aus: Sicherheit (lange Zinsbindung) gegen Risiko (kurze Zinsbindung).

Auch die Tilgung hat große Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung. Auf der einen Seite beeinflusst die Tilgung die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung. Je geringer die Tilgung, so länger die Laufzeit und so mehr Zinsen zahlen Sie an die Bank. Ist logisch, Sie borgen sich länger Geld und dafür zahlen Sie auch länger Zinsen.

Hinzu kommt, dass viele Kreditinstitute eine höhere Tilgung auch mit günstigeren Zinsen belohnen. Tilgen Sie schneller, sinkt das Risiko der Bank. Aus diesem Grund sind auch sogenannte Volltilgerdarlehen oftmals zinsvergünstigt. Bei einem Volltilgerdarlehen tilgen Sie das Darlehen während der vereinbarten Zinsbindung von 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren vollständig. Das Volltilgerdarlehen ist gerade unter dem Blickpunkt der Vermeidung des Zinsänderungsrisikos sehr interessant.

Planungssicherheit

Legen Sie viel Wert auf Planungssicherheit, dann ist die Wahl einer langen Zinsbindung sehr wichtig. Denn die Zinsen für Baugeld sind im Vergleich zur Zeit extrem niedrig. Zinsbindungen von 20, 25 oder auch 30 Jahren sind möglich.

Tilgung, Sondertilgung, Tilgungswechsel

Wählen Sie eine Tilgungshöhe, die für Sie langfristig tragbar ist. Die Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen und Tilgungswechseloptionen bringt Flexibilität in der Raten- und Laufzeitgestaltung Ihrer Baufinanzierung. Der Vergleich der Baufinanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute zeigt, dass für die genannten Optionen meist kein Zinsaufschlag erfolgt.

zinsfreie Bereitstellungszeit

Richten Sie die zinsfreie Bereitstellung der Baufinanzierung an Ihren Bedürfnissen aus, um unnötige Doppelbelastungen zu vermeiden. Wenn Sie beispielsweise den Kaufpreis für das Haus erst in 6 Monaten bezahlen müssen, dann ist eine zinsfreie Bereitstellung von 3 Monaten zu wenig, da Sie ab dem vierten Monat an die Bank Zinsen allein für die Bereitstellung der Baufinanzierung bezahlen müssen. Wenn überhaupt, ist der Zinsaufschlag, den die Banken für die Verlängerungen der zinsfreien Bereitstellung verlangen, bei einer Baufinanzierung im Vergleich sehr gering.

KfW

Die KFW Bank bietet günstige Fördermittel für den Erwerb oder den Neubau einer Immobilie, wie auch für die energetische Sanierung. Für Neubauvorhaben gibt es hochinteressante Kredite mit Tilgungszuschüssen, die aktuell sogar zu einem Negativzins führen.

Beziehen Sie auch alternative Baufinanzierungsmodelle in Ihre Überlegungen ein: Um sich die Zinsen für eine lange Laufzeit zu sichern, kann sich der Vergleich eines Annuitätendarlehens beziehungsweise Volltilgerdarlehens mit einem Kombidarlehen, bestehend aus einem Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag, durchaus lohnen. Entscheiden Sie sich beispielsweise für eine vollständige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung innerhalb von 20 Jahren, so können Sie einerseits eine Volltilgerdarlehen mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren abschließen oder Sie entscheiden sich für einen Hauskredit mit einem Bausparvertrag.

Hintergrund: Je länger die vereinbarte Sollzinsbindung, je höher ist der Zins für Ihr Baugeld, den Sie an die Bank dafür zahlen müssen. Ein Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Sollzinsbindung ist daher deutlich teurer als ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung. Genau an dieser Stelle können Sie Zinssicherheit und das Ausnutzen günstigerer Zinsen für eine kürzere Sollzinsbindung mit einem Kombidarlehen vereinen. Statt für 20 Jahre Zinssicherheit einen hohen Baugeldzins zu zahlen, schließen Sie eine Baufinanzierung mit einer 10-jährigen Zinsbindung ab, sowie einen Bausparvertrag, mit dem am Ende der 10-jährigen Zinsbindung durch Inanspruchnahme des Bauspardarlehens die noch offene Restschuld über weitere zehn Jahre getilgt wird.

Sehr oft kommt es zur Verwechselung der Zinsbindung mit der Kreditlaufzeit. Ursächlich sind die unterschiedlichen Auslegungen der Kreditinstitute. So steht in manchen Verträgen der Begriff "Kreditlaufzeit". Dahinter steckt jedoch eigentlich auch die "Zinsbindung".

Warum diese Verwirrung? Schließen Sie einen Vertrag über eine Immobilienfinanzierung ab, so vermuten Sie bestimmt, dass am Ende des Zinsbindung die Immobilienfinanzierung zu den dann gültigen Baugeldzinsen fortgesetzt wird. So sollte es auch die Regel sein. Einige Kreditinstitute setzen in ihren Kreditverträgen die Kreditlaufzeit mit der vereinbarten Zinsbindung gleich. Am Ende der Zinsbindung endet somit auch der Darlehensvertrag und Sie müssen, sollte das Darlehen nicht vollständig getilgt werden, bei der Bank einen neuen Kreditantrag stellen - inklusive der Objekt- und Bonitätsprüfung, also der Überprüfung der Kreditwürdigkeit (Schufa, Zahlungsverhalten) und Kreditfähigkeit (aktuelle Einkommens- und Ausgabensituation). Genau hier lauert eine nicht zu unterschätzende Gefahr. Erfüllen Sie zum Zeitpunkt des Kreditablaufs nicht alle DANN gültigen Voraussetzungen der Bank, um einen Anschlussvertrag zu erhalten, müssen Sie sich einen neuen Kreditgeber suchen oder Ersatzsicherheiten stellen. Möchte kein anderes Kreditinstitut die Finanzierung übernehmen, muss im Worst-Case-Szenario die Immobilien verkauft werden.

Schließen Sie nur Verträge ab, bei denen Sie entweder das Darlehen während der vereinbarten Kreditlaufzeit vollständig tilgen (Volltilgerdarlehen) oder achten Sie darauf, dass im Darlehensvertrag keine Kreditlaufzeit festgesetzt wird, sondern diese durch einen repräsentativen Tilgungsplan lediglich prognostiziert wird. Denn dann erhalten Sie am Ende der Zinsbindung von der Bank, wenn das Vertragsverhältnis in den vergangenen Jahren unbelastet war und Sie Ihre Kreditraten pünktlich bezahlt haben, ein Prolongations-/Verlängerungsangebot, meist ohne erneute aufwendige Prüfungen.

Lassen Sie sich auch nicht mit der Verwechselung von "Laufzeit" und "Zinsbindung in die Irre führen. Der Begriff Zinsbindung sagt aus, wie viele Jahre der Zins für Ihre Immobilienfinanzierung fest vereinbart, also unveränderlich ist. Die Finanzierungslaufzeit hingegen ist, soweit es sich nicht um ein Volltilgerdarlehen handelt, lediglich eine Prognose, wie lange Ihre Immobilienfinanzierung unter Zugrundelegung eines vereinbarten Zinssatzes und einer vereinbarten Tilgung voraussichtlich läuft. Da keiner eine Glaskugel hat und weiß, welchen Anschlusszins Sie am Ende einer vereinbarten Zinsbindung für Ihren Restkredit bezahlen müssen, besteht ein Unsicherheitsfaktor.